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房产纠纷

房屋转让协议

该房屋转让协议有效吗?

2002年,某事业单位开始进行职工全额集资建房,该单位职工李某享有集资建房资格权利。不久,李某与外单位的王某签订了一份《房屋转让协议书》,由王某付给李某转让费5000元,集资款以李某的名义交纳,全部集资建房款由王某交给李某,待房屋交付使用五年后,由李某协助王某办理房屋过户手续(因为该单位规定集资房五年内不得转让)。协议签订后,王某向李某支付转让费5000元,并交付了首期房款45000元。后来,由于房子还没建好,李某以协议无效为由,要求解除合同,被王某拒绝。为此,李某诉至法院,要求确认房屋转让合同无效。

本案在审理过程中存在不同的意见:

第一种意见认为,李某与王某签订的《房屋转让协议书》是无效的,李某应返还李某的转让费及首期房款,共计50000元。理由是:根据《合同法》第一百三十条规定:“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”第一百三十二条规定:“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”《城市房地产管理法》第三十五条规定:“房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”第三十七条第六款也规定:“未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。”由此可见,李某与王某签订的《房屋转让协议书》并不能就此认定为双方是房屋所有权转让关系。本案中,李某与王某在签订《房屋转让协议书》时,集资房不但没有竣工,就连房屋所在的具体楼层、位置均未确定。李某作为集资建房单位职工,在履行交纳集资建房款等义务后,所享有的仅仅是集资房的请求权,而不是房屋的所有权。故本案应为集资房资格转让协议纠纷,并非房屋所有权转让纠纷。李某所享有的集资建房资格,实际上是一种期待利益,属于受益权,对该房屋的转让协议是以本单位职工的特定身份关系签订的。同时,李某与王某签订的房屋转让协议也未征得本单位的的同意,根据《合同法》第八十八条“当事人一方经过方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定及第七十九条第一款第(一)项“债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人,但根据合同性质不得转让的除外”规定,李某与王某签订的《房屋转让协议书》是无效的,李某应将李某的转让费及首期房款返还。

第二种意见认为,李某与王某签订的《房屋转让协议书》是有效的,应驳回李某的诉求。理由是:根据《合同法》第三条规定:“合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。”第四条规定:“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。”第七条规定:“当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。”第八条第二款规定,依法成立的合同,受法律保护。本案中,李某与王某是在平等、自愿、协商的基础上订立的房屋转让协议,是双方真实意思的表示,协议内容也没有损害国家、集体或第三人的利益,没有违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法、有效。虽然李某与王某在签订《房屋转让协议书》时,集资房尚未竣工,且房屋所在的具体楼房、位置均未确定,李某当时并未取得集资房屋所有权,但根据该协议的内容,李某作为该建房单位的职工,在履行交纳集资建房款等义务后,享有取得集资房屋的请求权,李某在收取王某的转让费后,将其享有取得集资建房的请求权转让给了王某,由王某以李某的名义参与集资建房,承担集资建房等相关费用。因此,本案并非房屋所有权转让纠纷,实际上是集资建房的请求权转让纠纷,而《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项的规定只适用于房地产转让,本案转让协议是否有效并不适用该法,应适用《合同法》的有关规定。据此,依照《合同法》的有关规定,李某与王某签订的《房屋转让协议书》是合法、有效的,李某的诉求不予支持。

笔者同意第一种意见。


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